Taxa de Vacância de Galpões Logísticos Deve Continuar em Queda em 2026, Aponta Prologis

Relatório Prologis prevê menor taxa de vacância em década, crescimento de aluguéis em dois dígitos pelo quarto ano consecutivo e e-commerce responsável por 25% das novas locações globais

A vacância de galpões logísticos no Brasil deve permanecer em 8,5% em 2026, mantendo o menor nível registrado em mais de uma década, segundo projeções da Prologis no relatório "Bold Predictions for 2026: Supply Chain Trends to Watch". O estudo reúne sete tendências macroeconômicas e setoriais que deverão moldar as cadeias de suprimentos e a ocupação de imóveis logísticos neste ano.

A queda na vacância de galpões logísticos é impulsionada pela combinação de forte demanda do e-commerce com oferta restrita de novos empreendimentos. Com pipeline limitado de galpões modernos e absorção acelerada em regiões como São Paulo e Rio de Janeiro, a competição por ativos de qualidade deve intensificar a valorização dos imóveis existentes e manter a pressão de alta nos aluguéis.

De acordo com a líder global em desenvolvimento e administração de galpões logísticos, a análise foi responsável por seis das sete previsões acertadas em 2025, reforçando a capacidade de antecipação do mercado da Prologis.

Vacância de Galpões Logísticos Brasil: Projeção de 8,5% para 2026

Para o mercado brasileiro, o relatório destacou que o país segue em trajetória de fortalecimento e destaque entre os países emergentes. A vacância de galpões logísticos no Brasil, especificamente em São Paulo e Rio de Janeiro, registra cerca de 8,5%, com tendência de redução por conta da forte absorção de estoques modernos.

"A concorrência por estoques modernos cada vez mais escassos elevará o valor dos produtos existentes e será uma vantagem chave para desenvolvedores capazes de navegar no mercado brasileiro", apontou a pesquisa.

Por Que a Vacância Está Caindo: Escassez de Estoque Moderno

A continuidade da queda na vacância é explicada pela oferta restrita de novos galpões modernos. O pipeline de desenvolvimento permanece limitado, criando um cenário de competição acirrada por ativos de qualidade. Essa dinâmica - alta demanda versus baixa oferta - também impulsiona o crescimento acelerado de aluguéis.

Segundo a Prologis, o Brasil pode registrar um crescimento de dois dígitos nos aluguéis logísticos em 2026 pelo quarto ano consecutivo, impulsionado pela escassez de estoque moderno e pelo avanço estrutural do comércio eletrônico.

A combinação de alta demanda e pouca oferta resulta em valorização dos ativos existentes, beneficiando naturalmente os operadores de larga escala que já possuem imóveis instalados em localização estratégica.

Previsões 2025 Confirmadas: Aluguéis +11,5% no Brasil vs -4,6% Global

No ano passado, a Prologis acertou que o crescimento dos aluguéis imobiliários logísticos no Brasil ultrapassaria a média global em mais de 500 pontos-base. De acordo com o relatório, o crescimento dos aluguéis no Brasil em 2025 foi estimado em 11,5%, comparado com a queda de 4,6% nos mercados globais.

A demanda por comércio eletrônico no Brasil permanece robusta, sustentando o aquecimento do mercado. A taxa de vacância caiu para 8,5% no terceiro trimestre de 2025 — o nível mais baixo em mais de uma década — consolidando o Brasil como um dos mercados logísticos mais dinâmicos globalmente.

E-commerce Lidera Ocupação: 25% das Novas Locações Globais

O e-commerce será responsável por quase 25% das novas locações de galpões logísticos globalmente em 2026. Com o avanço das vendas digitais, que devem atingir cerca de 20% da participação global, empresas do comércio eletrônico devem liderar o crescimento da ocupação logística, reforçando a necessidade de imóveis modernos e bem localizados.

"Grandes players internacionais como a Amazon continuam a se expandir pela Europa, e o Mercado Livre mantém sua liderança na América Latina. Na Índia, Flipkart e Walmart estão aumentando sua capacidade de distribuição para atender à crescente demanda doméstica e de exportação", destacou a pesquisa.

Nos EUA, o modelo está evoluindo com empresas de comércio eletrônico adotando estratégias híbridas envolvendo posicionamento de estoques em terra, cross-docking marítimo e logístico regional.

Tendências Globais: Europa, EUA e Instalações Power-Ready

Para além do mercado brasileiro, a Prologis identificou sete tendências globais para 2026:

Europa: Vacância Abaixo de 5%

A Prologis projetou que a Europa também reduzirá sua taxa de vacância para abaixo de 5%, refletindo dinâmica similar ao mercado brasileiro. Na Índia, movimentos de modernização e entrada de capital institucional devem impulsionar uma nova onda de desenvolvimento e ocupação.

Estados Unidos: Forte Absorção em Portas de Entrada

A empresa prevê que mercados porta de entrada nos EUA terão a demanda mais alta em três anos. Regiões estratégicas como Inland Empire (Califórnia) e Nova Jersey devem observar forte absorção de galpões modernos, impulsionada por empresas que buscam aproximar estoques dos centros de consumo e reduzir custos logísticos.

A utilização de armazéns deverá alcançar o "nível expansivo", simbolizando quando os ocupantes esgotam sua capacidade atual e iniciam um ciclo mais agressivo de novos contratos. Esse movimento tende a pressionar a oferta e acelerar novos desenvolvimentos.

Instalações Power-Ready: Energia no Top 3 de Critérios

O crescimento das instalações power-ready é outra tendência destacada. A disponibilidade de energia passa a integrar o top 3 dos fatores mais determinantes na escolha de novas instalações pelas empresas.

As operações automatizadas e soluções avançadas de manufatura demandam até cinco vezes mais energia que a base de 2024, elevando a importância de parques logísticos preparados para alta demanda elétrica.

Defesa e Transporte Rodoviário

A demanda ligada à defesa deve impulsionar corredores industriais nos EUA e Europa, reativando regiões industriais maduras e estimulando a criação de uma nova categoria de ativos logísticos especializados.

A capacidade de transporte rodoviário continuará encolhendo nos Estados Unidos. A diminuição estrutural da oferta de caminhoneiros e transportadoras, somada a regulamentações mais rígidas, deve resultar em aumentos de frete de dois dígitos em 2026.